Trên sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng đất như thế nào?

Trên sổ đỏ, thời hạn sử dụng đất thường được ghi rõ nhằm xác định thời gian mà người sở hữu hoặc sử dụng đất có quyền tận dụng và quản lý tài sản này. Thông qua việc ghi chính xác thời hạn này, sổ đỏ giúp đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan đối với đất đai. Hãy cùng điểm qua các câu hỏi và câu trả lời liên quan đến Trên sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng đất như thế nào?

1. Đất có thời hạn sử dụng là gì?

Trong các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hiện hành, không có điều khoản cụ thể nào đề cập đến “đất có thời hạn sử dụng”. Tuy nhiên, dựa vào quy định về đất sử dụng có thời hạn tại Điều 126 của Luật Đất đai 2013, thuật ngữ này có thể được hiểu như sau:

“Đất có thời hạn sử dụng” là một thuật ngữ dùng để chỉ những miếng đất mà người sử dụng đất được quyền sở hữu và sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, được gọi là thời hạn sử dụng đất. Khi thời hạn này kết thúc, đất có thể bị thu hồi lại hoặc chủ sở hữu phải gia hạn để tiếp tục sử dụng.

Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” đóng một vai trò rất quan trọng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, đồng thời tạo nền tảng cho việc giải quyết các nhu cầu liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất hoặc khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất và các vấn đề liên quan khác.

2. Trên sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng đất như thế nào?

Theo Quy định số 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được thể hiện trên trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy tắc sau:

• Đối với trường hợp thời hạn sử dụng đất là lâu dài và ổn định, sẽ được ghi kèm theo chữ “lâu dài”.
• Đối với những trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi theo quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Còn đối với trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn, thì sẽ ghi rõ “Thời hạn sử dụng đất đến ngày … “.
• Nếu thửa đất có vườn, ao và diện tích đất ở được công nhận là một phần của thửa đất, thì thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi rõ theo từng mục đích sử dụng đất. Ví dụ, về mục đích “đất ở”, sẽ ghi rõ là “lâu dài”. Còn với những mục đích sử dụng đất khác, chẳng hạn như thuộc nhóm đất nông nghiệp, thì thời hạn sử dụng đất cụ thể sẽ được ghi rõ “sử dụng đến ngày … “.

3. Thời hạn sử dụng đất được quy định như thế nào? 

“Thời hạn sử dụng đất” là thời gian nhất định, được xác định bằng ngày, tháng, năm, từ thời điểm này đến thời điểm khác, trong đó người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý và sử dụng diện tích đất nhất định. Điều này áp dụng cho các trường hợp đất được giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển nhượng từ người khác. Hiện nay, pháp luật đất đai cụ thể quy định về thời hạn sử dụng đất tại Mục 1, Chương 10 của Luật đất đai năm 2013, và việc xác định thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể như sau:

Đất sử dụng ổn định lâu dài

Theo quy định tại Điều 125 của Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép người sử dụng đất sử dụng đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài trong các trường hợp sau:

• Đất ở được hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại thời điểm hiện tại.
• Đất nông nghiệp do cư dân sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc, liên quan đến phong tục, tập quán của dân tộc, kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, nguồn gốc đất do Nhà nước giao, hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.
• Đất rừng phòng hộ, đặc dụng, sản xuất có nguồn gốc từ rừng tự nhiên.
• Đất được sử dụng vào mục đích thương mại, sản xuất phi nông nghiệp mà không phải đất Nhà nước cho thuê quyền sử dụng hoặc giao đất có thời hạn.
• Đất xây dựng cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội và xây dựng công trình sự nghiệp thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hóa,…
• Đất sử dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng.
• Đất xây nghĩa trang; đất tín ngưỡng; đất cơ sở tôn giáo.

Đất sử dụng có thời hạn

Theo quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” được xác định cụ thể như sau:

Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân:

• Thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm: Áp dụng cho đất mà cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất và đất chưa xác định mục đích sử dụng (giao đất trống, đất đồi trọc, đất có mặt nước theo quy hoạch).
• Thời hạn sử dụng đất được quy định theo pháp luật, nhưng tối đa không quá 50 năm: Áp dụng cho các trường hợp đất được giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất này, hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.
• Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê hoặc giao quyền sử dụng để đầu tư tại Việt Nam. Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng đất được quy định cụ thể trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn có thể xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.
• Đất nông nghiệp Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê để sử dụng. Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này sẽ được xác định theo nội dung hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Khi đất thuê hết thời hạn sử dụng, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất, họ phải có văn bản đề nghị và Nhà nước có thể xem xét cho họ tiếp tục thuê phần đất này.

Đối với “đất sử dụng có thời hạn” khi người sử dụng đất là tổ chức sẽ được xác định như sau:

• Thời hạn không quá 50 năm: Áp dụng trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; sử dụng với mục đích thương mại, sản xuất phi nông nghiệp; đầu tư dự án hoặc áp dụng với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.
• Tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, thời hạn sử dụng đất sẽ tuân theo thời hạn của dự án.
• Thời hạn không quá 70 năm:
  • Đất được Nhà nước cho thuê, giao đất để thực hiện dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; cần nhiều thời gian thu hồi vốn.
  • Đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án tại vùng có điều kiện khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
  • Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức công lập tự chủ tài chính thuộc các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, các công trình công cộng mang mục đích kinh doanh.
• Thời hạn không quá 99 năm: Áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài như Đại sứ quán, lãnh sự quán. Nếu hết thời hạn này, các tổ chức nước ngoài này vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, Nhà nước có thể xem xét cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất

Tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức, thời hạn sử dụng đất đối với phần đất của họ sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được xác định như sau:

• Đối với cá nhân, hộ gia đình ở Việt Nam:
  • Đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào thời hạn của loại đất mới. Thời hạn sử dụng đất tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
  • Đối với đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng, thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi là sử dụng đất ổn định lâu dài.
  • Đối với đất nông nghiệp sau khi chuyển đổi sang mục đích phi nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn của đất phi nông nghiệp sau chuyển đổi.
  • Đối với đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, khi chuyển sang sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn, thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn là sử dụng đất ổn định lâu dài.
  • Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, khi chuyển sang sử dụng đất phi nông nghiệp ổn định lâu dài, thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn là sử dụng ổn định lâu dài.
  • Trong trường hợp đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản, làm muối được chuyển đổi mục đích sử dụng lẫn nhau, thì thời hạn sử dụng đất sẽ theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
• Trong trường hợp người sử dụng đất là người Việt Nam, tổ chức định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
  • Nếu tổ chức này thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất không nằm trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, thì thời hạn sử dụng đất của loại đất mới sau khi chuyển đổi sẽ được xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng không quá 50 năm. Trong trường hợp đầu tư có vốn đầu tư lớn hoặc đầu tư vào vùng khó khăn, thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Nếu tổ chức sử dụng nhà ở để bán, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất sẽ tuân theo thời hạn dự án.
  • Trường hợp tổ chức thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sử dụng lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn và ngược lại, thì thời hạn sử dụng đất của đất sau chuyển đổi vẫn là ổn định lâu dài.
  • Lưu ý, cho dù là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức, khi được Nhà nước cho thuê đất thuộc quỹ đất của xã, phường, thị trấn thì thời hạn sử dụng đất cũng chỉ được 5 năm.

Thời hạn sử dụng đất trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất

Dựa vào quy định tại Điều 128 của Luật đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào loại đất mà người sử dụng đất nhận chuyển quyền.

Nếu loại đất đó được xem là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất sẽ được hưởng thời hạn ổn định lâu dài. Tuy nhiên, đối với các loại đất khác, khi người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất, họ chỉ được sử dụng trong thời hạn còn lại của khu đất này trước khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Vì vậy, thời hạn sử dụng đất của từng loại đất sẽ được điều chỉnh tùy thuộc vào tính chất của loại đất đó, thời hạn đầu tư của dự án và đảm bảo việc sử dụng, khai thác tài nguyên đất một cách hiệu quả.