Cho thuê đất có phải nộp thuế không là câu hỏi mà nhiều cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp đặt ra khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các loại thuế, lệ phí áp dụng khi cho thuê đất, đồng thời cung cấp hướng dẫn cụ thể về quy trình kê khai, nộp thuế theo pháp luật hiện hành. Cùng ACC ĐỒNG NAI khám phá chi tiết qua nội dung dưới đây.

1. Quy định pháp luật về cho thuê đất và nghĩa vụ thuế

Việc cho thuê đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật quan trọng, bao gồm Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015, và các thông tư, nghị định liên quan đến thuế. Những quy định này không chỉ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê đất mà còn làm rõ các khoản thuế, lệ phí mà người cho thuê phải nộp. Dưới đây là phân tích chi tiết về các căn cứ pháp lý liên quan đến hoạt động cho thuê đất và nghĩa vụ thuế.

Theo Điều 25 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được quyền cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật. Điều này áp dụng cho cả đất do Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền cho thuê đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng thuê đất, trong đó các điều khoản cần rõ ràng để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp. Điều 472 đến Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, trong đó bên cho thuê giao quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định để đổi lấy tiền thuê. Hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp các bên tự nguyện yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo Điều 167 Luật Đất đai 2024, nhằm tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi các bên.

Về nghĩa vụ thuế, theo Thông tư 40/2021/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân hoặc hộ kinh doanh cho thuê đất phải nộp các loại thuế như thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), và lệ phí môn bài nếu doanh thu vượt ngưỡng quy định. Cụ thể, nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê đất trong năm dương lịch vượt 100 triệu đồng (tương đương trung bình 8,4 triệu đồng/tháng), cá nhân phải nộp thuế GTGT và TNCN theo phương pháp khoán, với tỷ lệ lần lượt là 5% và 5% trên doanh thu. Ví dụ, nếu doanh thu từ cho thuê đất là 150 triệu đồng/năm, số thuế GTGT phải nộp là 150 triệu × 5% = 7,5 triệu đồng, và thuế TNCN cũng tương tự, tổng cộng 15 triệu đồng/năm, chưa kể lệ phí môn bài.

Đối với doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền thuê đất, trong đó xác định các trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất. Ví dụ, các dự án đầu tư thuộc danh mục ngành nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư theo Phụ lục I Nghị định 31/2021/NĐ-CP có thể được miễn tiền thuê đất trong suốt thời gian thuê, trừ các dự án xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghệ cao. Điều này nhằm khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao hoặc khu vực kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Ngoài ra, Điều 157 Luật Đất đai 2024 cũng quy định các trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất, chẳng hạn như đất sử dụng cho mục đích công cộng hoặc phi lợi nhuận.

2. Cho thuê đất có phải nộp thuế không?

Câu hỏi “Cho thuê đất có phải nộp thuế không?” thường được đặt ra bởi những người mới bắt đầu tham gia hoạt động cho thuê đất hoặc các doanh nghiệp muốn tối ưu hóa chi phí. Để trả lời, cần xem xét các loại thuế áp dụng, điều kiện miễn thuế, và cách tính thuế dựa trên doanh thu hoặc hình thức thuê đất. Dưới đây là phân tích chi tiết về các loại thuế liên quan đến hoạt động cho thuê đất.

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân hoặc hộ kinh doanh cho thuê đất có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo phương pháp khoán. Tỷ lệ thuế GTGT là 5% và thuế TNCN là 5% trên doanh thu, áp dụng cho các hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Ví dụ, nếu doanh thu từ cho thuê đất là 300 triệu đồng/năm, số thuế GTGT phải nộp là 300 triệu × 5% = 15 triệu đồng, và thuế TNCN cũng là 15 triệu đồng, tổng cộng 30 triệu đồng/năm. Ngoài ra, cá nhân hoặc hộ kinh doanh phải nộp lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP, với mức lệ phí tùy thuộc vào doanh thu: 300.000 đồng/năm nếu doanh thu từ 100 đến 300 triệu đồng; 500.000 đồng/năm nếu từ 300 đến 500 triệu đồng; và 1.000.000 đồng/năm nếu trên 500 triệu đồng.

Trường hợp doanh thu từ cho thuê đất dưới 100 triệu đồng/năm (tương đương trung bình dưới 8,4 triệu đồng/tháng), cá nhân hoặc hộ gia đình được miễn thuế GTGT và thuế TNCN theo Thông tư 119/2014/TT-BTC. Tuy nhiên, nếu nhận tiền thuê đất trả trước cho nhiều năm, doanh thu sẽ được phân bổ theo năm dương lịch để xác định ngưỡng miễn thuế. Ví dụ, nếu nhận 240 triệu đồng cho 2 năm thuê đất, doanh thu mỗi năm được tính là 120 triệu đồng, và do đó phải nộp thuế GTGT và TNCN vì vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm.

Đối với doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền thuê đất được tính dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, công bố định kỳ 5 năm một lần theo Điều 159 Luật Đất đai 2024. Doanh nghiệp có thể chọn hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Trong trường hợp nộp một lần, số tiền thuê đất sẽ được xác định dựa trên giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm giao đất, và doanh nghiệp được ghi nhận quyền sử dụng đất như một tài sản trên bảng cân đối kế toán. Các trường hợp miễn tiền thuê đất được quy định chi tiết tại Điều 157 Luật Đất đai 2024, bao gồm đất sử dụng cho các dự án đầu tư đặc biệt hoặc tại các khu vực kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Ngoài ra, theo Nghị định 44/2023/NĐ-CP, hoạt động cho thuê đất thuộc nhóm kinh doanh bất động sản và không được hưởng chính sách giảm thuế GTGT từ 10% xuống 8%. Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng trong chính sách thuế đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm cả cho thuê quyền sử dụng đất.

Xem thêm: 1Hướng dẫn làm báo cáo tài chính trắng2>Hướng dẫn làm báo cáo tài chính trắng

3. Quy trình kê khai và nộp thuế khi cho thuê đất

Việc kê khai và nộp thuế khi cho thuê đất là một quy trình quan trọng, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để tránh bị xử phạt hành chính. Dưới đây là các bước cụ thể để thực hiện nghĩa vụ thuế, áp dụng cho cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp.

Bước 1: Đăng ký kinh doanh hoặc thông báo hoạt động cho thuê đất
Cá nhân hoặc hộ gia đình muốn cho thuê đất với mục đích kinh doanh thường xuyên cần đăng ký kinh doanh theo Nghị định 01/2021/NĐ-CP. Sau khi nhận Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, trong vòng 10 ngày làm việc, người kinh doanh phải nộp hồ sơ đăng ký thuế tại cơ quan thuế địa phương theo Điều 33 Luật Quản lý thuế 2019. Hồ sơ đăng ký thuế bao gồm tờ khai đăng ký thuế (mẫu 01-ĐK-TCT), bản sao giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất của Nhà nước. Trường hợp cho thuê đất không mang tính chất kinh doanh thường xuyên, cá nhân có thể thông báo trực tiếp với cơ quan thuế về hoạt động cho thuê mà không cần đăng ký kinh doanh.

Bước 2: Kê khai thuế GTGT và thuế TNCN
Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân hoặc hộ kinh doanh cho thuê đất phải khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc theo năm dương lịch, tùy thuộc vào phương thức thanh toán trong hợp đồng. Tờ khai thuế (mẫu 01/CNKD) bao gồm thông tin về doanh thu, tỷ lệ thuế áp dụng (5% GTGT và 5% TNCN), và số thuế phải nộp. Nếu cho thuê đất tại nhiều địa điểm thuộc cùng cơ quan thuế quản lý, cá nhân có thể nộp một tờ khai thuế tổng hợp cho tất cả các hợp đồng. Trường hợp doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, cá nhân không cần nộp tờ khai thuế nhưng vẫn phải lưu giữ hợp đồng thuê và chứng từ thanh toán để chứng minh doanh thu khi cơ quan thuế kiểm tra.

Bước 3: Nộp thuế và lệ phí môn bài
Sau khi kê khai, cá nhân hoặc hộ kinh doanh nộp thuế GTGT, thuế TNCN, và lệ phí môn bài tại cơ quan thuế hoặc thông qua các kênh điện tử như Cổng thông tin thuế điện tử (etax.gov.vn). Từ ngày 1/6/2025, theo Nghị định 70/2025/NĐ-CP, các hộ kinh doanh có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm phải sử dụng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền, kết nối trực tiếp với cơ quan thuế để đảm bảo minh bạch trong quản lý thuế. Việc nộp thuế đúng hạn giúp tránh bị phạt chậm nộp, với mức phạt tối thiểu 0,03%/ngày trên số thuế chậm nộp theo Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019.

Bước 4: Lưu trữ chứng từ và báo cáo định kỳ
Người cho thuê đất cần lưu giữ đầy đủ các chứng từ như hợp đồng thuê đất, hóa đơn điện tử (nếu có), biên lai nộp thuế, và các tài liệu liên quan để phục vụ kiểm tra của cơ quan thuế. Đối với doanh nghiệp thuê đất của cá nhân, theo Thông tư 78/2014/TT-BTC, doanh nghiệp cần lập bảng kê mua hàng hóa, dịch vụ (mẫu 01/TNDN) và kèm chứng từ thanh toán để đảm bảo chi phí thuê đất được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Việc lưu trữ chứng từ cần được thực hiện trong thời hạn tối thiểu 10 năm theo Điều 39 Luật Quản lý thuế 2019.

>>> Xem thêm tại đây Dịch vụ đóng thuế đất tại Đồng Nai

4. Câu hỏi thường gặp

Lệ phí môn bài được tính như thế nào khi cho thuê đất?

Theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP, lệ phí môn bài được tính dựa trên doanh thu: 300.000 đồng/năm nếu doanh thu từ 100 đến 300 triệu đồng; 500.000 đồng/năm nếu từ 300 đến 500 triệu đồng; và 1.000.000 đồng/năm nếu trên 500 triệu đồng. Nếu hoạt động cho thuê bắt đầu từ ngày 1/7 trở đi, lệ phí môn bài chỉ bằng 50% mức cả năm, tức là 150.000 đồng, 250.000 đồng, hoặc 500.000 đồng tùy theo doanh thu.

Có được giảm thuế GTGT khi cho thuê đất không?

Theo Nghị định 44/2023/NĐ-CP, hoạt động cho thuê đất thuộc nhóm kinh doanh bất động sản và không được giảm thuế GTGT từ 10% xuống 8%. Cá nhân hoặc hộ kinh doanh cho thuê đất vẫn phải nộp thuế GTGT với tỷ lệ 5% trên doanh thu nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định.

Hợp đồng cho thuê đất có cần công chứng không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng cho thuê đất không bắt buộc công chứng, trừ trường hợp các bên yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo Điều 167 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp, nên lập hợp đồng bằng văn bản rõ ràng và có thể công chứng nếu thời hạn thuê từ 5 năm trở lên hoặc giá trị hợp đồng lớn.

Việc nắm rõ các quy định về thuế khi cho thuê đất là yếu tố then chốt để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa chi phí. Nếu bạn cần hỗ trợ chi tiết về kê khai, nộp thuế, hoặc tư vấn pháp lý liên quan đến cho thuê đất, hãy liên hệ ACC ĐỒNG NAI để được tư vấn chuyên sâu, nhanh chóng và hiệu quả.