Trong quá trình mua bán bất động sản, việc hoàn thuế thu nhập cá nhân là một phần quan trọng mà người bán nhà cần chú ý. Thủ tục này không chỉ đòi hỏi sự hiểu biết vững về các quy định thuế mà còn yêu cầu sự chú ý đến các bước thực hiện để đảm bảo tính hợp pháp và tiết kiệm chi phí. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về “Thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà“.
Hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là việc cá nhân được cơ quan thuế hoàn lại một phần tiền thuế thu nhập cá nhân đã nộp trong năm quyết toán thuế, nếu số tiền thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập do chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở. Thu nhập này được xác định theo giá bán bất động sản trừ đi giá mua hoặc giá thực hiện các chi phí liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng bất động sản.
Như vậy, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, có thể được hoàn thuế thu nhập cá nhân nếu số tiền thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp.
2. Điều kiện được hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Để được hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, cá nhân cần đáp ứng các điều kiện sau:
Có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập do chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở. Thu nhập này được xác định theo giá bán bất động sản trừ đi giá mua hoặc giá thực hiện các chi phí liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng bất động sản.
Số tiền thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp.
Căn cứ vào quy định tại Điều 25 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, mức thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:
Thu nhập chịu thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sau khi trừ đi các khoản chi phí được trừ theo quy định của pháp luật.
Thuế suất là 25% đối với cá nhân không cư trú, 20% đối với cá nhân cư trú.
Như vậy, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, thì chỉ được hoàn thuế thu nhập cá nhân khi số tiền thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp.
Đã đăng ký và có mã số thuế tại thời điểm nộp hồ sơ quyết toán thuế.
Căn cứ vào quy định tại Điều 28 Nghị định 111/2013/NĐ-CP, việc hoàn thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với những cá nhân đã đăng ký và có mã số thuế tại thời điểm nộp hồ sơ quyết toán thuế.
3. Hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà bao gồm các giấy tờ sau:
Tờ khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 02/QTT-TNCN.
Bảng kê khai các khoản thu nhập chịu thuế và các khoản giảm trừ, miễn trừ.
Bảng kê các khoản chi được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
Bảng kê khai tài sản nhà đất (nếu có).
Giấy tờ chứng minh về giá mua, giá bán bất động sản.
Giấy tờ chứng minh về các chi phí liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng bất động sản (nếu có).
4. Thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Cá nhân có thể nộp hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà theo một trong hai cách sau:
Nộp trực tiếp tại cơ quan thuế
Cá nhân cần nộp hồ sơ tại trụ sở cơ quan thuế quản lý trực tiếp. Hồ sơ cần được nộp trong thời hạn 5 năm kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế.
Nộp qua hệ thống thuế điện tử
Cá nhân cần có tài khoản giao dịch điện tử với cơ quan thuế. Sau khi đăng nhập vào hệ thống, cá nhân thực hiện các bước sau:
Chọn chức năng “Hoàn thuế”.
Nhập các thông tin cần thiết vào hệ thống.
Nộp hồ sơ hoàn thuế.
5. Lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Thời hạn nộp hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là 5 năm kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế.
Theo quy định tại Điều 163 Luật Quản lý thuế 2019, thời hạn nộp hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân là 05 năm kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế.
Như vậy, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, có thể nộp hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn 5 năm kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế.
Đối với hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, thời hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế là ngày cuối cùng của tháng thứ 03 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
Ví dụ: Cá nhân bán nhà vào ngày 01/07/2022 thì thời hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế là ngày 31/03/2023. Như vậy, cá nhân có thể nộp hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà trong thời hạn từ ngày 31/03/2023 đến ngày 31/03/2028.
Cá nhân cần lưu ý thời hạn nộp hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân để tránh trường hợp quá thời hạn nộp hồ sơ và không được hoàn thuế.
6. Các trường hợp không được hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, các trường hợp không được hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà bao gồm:
Cá nhân không có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở.
Số tiền thuế đã nộp bằng hoặc nhỏ hơn số thuế phải nộp.
Cá nhân đã được hoàn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở.
Cá nhân không đăng ký và có mã số thuế tại thời điểm nộp hồ sơ quyết toán thuế.
Cá nhân không nộp hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân đúng thời hạn.
Ngoài ra, cá nhân cũng không được hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà nếu có hành vi vi phạm pháp luật về thuế.
Ví dụ: Cá nhân kê khai sai giá mua, giá bán bất động sản hoặc kê khai không đầy đủ các khoản chi được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
Cá nhân cần lưu ý các trường hợp không được hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà để tránh trường hợp không được hoàn thuế đúng quy định.
Hy vọng qua bài viết, ACC Đồng Nai đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC Đồng Nai nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
