Cầm tấm giấy phép xây dựng trên tay là niềm vui của bất kỳ gia chủ nào, nhưng kèm theo đó là nỗi lo về các khoản chi phí pháp lý. Nhiều người vẫn nhầm lẫn rằng chỉ cần nộp lệ phí cấp phép là xong, trong khi thực tế có những khoản thuế xây dựng “âm thầm” phát sinh có thể khiến bạn bị xử phạt nếu không kê khai đúng. Vậy thực tế xin giấy phép xây dựng có phải đóng thuế không? Bài viết này của ACC Đồng Nai sẽ bóc tách từng khoản phí và thuế để bạn có cái nhìn minh bạch nhất trước khi đặt viên gạch đầu tiên.

1. Xin giấy phép xây dựng có phải đóng thuế không? Khái niệm cần phân biệt

Việc xin giấy phép xây dựng có phải đóng thuế không phụ thuộc vào việc phân biệt rõ ràng giữa lệ phí hành chính và các khoản thuế phát sinh từ hoạt động xây dựng. Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), xin giấy phép chỉ yêu cầu nộp lệ phí cấp phép, không phải thuế trực tiếp. Tuy nhiên, quá trình thi công sau đó sẽ phát sinh thuế theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

1.1. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng (Khoản phí hành chính)

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản phí hành chính bắt buộc nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là UBND cấp xã/phường) khi nộp hồ sơ xin phép, theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020). Mức phí này không phải thuế mà là chi phí thủ tục, dao động từ 50.000 đồng đến 150.000 đồng tùy quy mô công trình và địa phương, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ.

1.2. Thuế xây dựng cơ bản (Khoản thuế phát sinh từ hoạt động xây dựng)

Thuế xây dựng cơ bản bao gồm các khoản thuế phát sinh từ hợp đồng thi công, nhân công và vật liệu, không liên quan trực tiếp đến việc xin giấy phép. Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Thông tư 92/2015/TT-BTC, đây là nghĩa vụ thuế đối với hoạt động kinh doanh xây dựng, được kê khai sau khi có giấy phép và trong quá trình thực hiện dự án.

2. Các loại lệ phí phải nộp khi làm thủ tục xin cấp phép

Khi làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, bạn chỉ cần nộp lệ phí cấp phép theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, mức thu do HĐND tỉnh quy định nhưng thường cố định ở mức thấp (50.000 – 150.000 đồng). Ngoài ra, có thể phát sinh phí thẩm định hồ sơ tùy quy mô công trình, nhưng không phải thuế. Các khoản này nộp tại cơ quan cấp phép trước khi nhận kết quả.

Danh sách các khoản chi phí gia chủ cần chuẩn bị:

• Lệ phí cấp phép: Thường từ 50.000đ – 150.000đ tùy địa phương.
• Thuế GTGT: Tính trên doanh thu nhân công hoặc vật tư (nếu có).
• Thuế TNCN: Tính trên thu nhập của nhân công xây dựng.
• Phí thẩm định: Tùy thuộc vào quy mô công trình và khu vực quy hoạch.

>> Xem thêm: Mẫu giấy ủy quyền xin phép xây dựng nhà ở mới nhất

3. Thuế xây dựng nhà ở tư nhân ai là người phải nộp?

Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, trách nhiệm nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân phụ thuộc vào hình thức thi công. Chủ nhà là người chịu trách nhiệm cuối cùng, nhưng có thể ủy quyền cho nhà thầu.

3.1. Trường hợp chủ nhà tự thuê nhân công lẻ

Nếu chủ nhà tự thuê nhân công lẻ, chủ nhà phải kê khai và nộp thuế thay cho nhân công theo Thông tư 92/2015/TT-BTC. Điều này áp dụng cho thu nhập từ lao động xây dựng, với mức thuế TNCN 10% trên thu nhập trên 2 triệu đồng/ngày.

3.2. Trường hợp thuê nhà thầu xây dựng trọn gói

Khi thuê nhà thầu trọn gói, nhà thầu có trách nhiệm kê khai và nộp toàn bộ thuế GTGT (10%) và TNCN theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024. Chủ nhà chỉ cần cung cấp thông tin hợp đồng để hỗ trợ.

4. Cách tính thuế xây dựng nhà ở tư nhân mới nhất

Theo hướng dẫn từ Tổng cục Thuế và Bộ Xây dựng áp dụng từ năm 2026, cách tính thuế xây dựng nhà ở tư nhân được đơn giản hóa qua hệ thống dữ liệu quốc gia. Thuế dựa trên giá trị hợp đồng thi công, không áp dụng phương pháp cũ theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

4.1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế x 10% (theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024). Doanh thu bao gồm giá trị vật tư và nhân công trong hợp đồng xây dựng.

4.2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với nhân công

Thuế TNCN = Thu nhập chịu thuế x 10% (áp dụng cho cá nhân kinh doanh theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 20025). Nếu tổng thu nhập dưới 100 triệu đồng/năm, có thể được miễn.

Xem thêm: Theo luật phải xin giấy phép xây dựng ở đâu?

5. Các trường hợp được miễn, giảm phí và thuế xây dựng

Thông thường, tổ chức hay cá nhân nhận thầu xây dựng nhà ở có nghĩa vụ phải nộp thuế xây dựng với cơ quan thuế ở 01 trong các nơi như sau:

• Cơ quan thuế tại địa phương nơi đăng ký kinh doanh.
• Cơ quan thuế nơi thực hiện xây dựng nhà trong trường hợp không có hoạt động kinh doanh thường xuyên hoặc có trụ sở kinh doanh ở một địa phương nhưng nhận thầu xây dựng công trình tại địa phương khác tỉnh.
• Hộ gia đình, cá nhân thuê dịch vụ xây dựng của bên nhà thầu sẽ không có nghĩa vụ nộp loại thuế này.

Mặt khác, việc miễn thuế xây dựng nhà ở chỉ được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà.

6. Quy trình kê khai thuế xây dựng để tránh bị xử phạt hành chính

Từ năm 2026, quản lý thuế qua mã số định danh cá nhân, liên thông dữ liệu giấy phép xây dựng với Chi cục Thuế. Quy trình kê khai như sau:

• Bước 1: Sau khi có giấy phép, đăng ký mã số thuế xây dựng tại Cơ quan thuế cơ sở.
• Bước 2: Kê khai hợp đồng thi công và doanh thu nhân công/vật tư hàng quý qua eTax.
• Bước 3: Nộp thuế trước ngày 20 của tháng sau kỳ phát sinh.
• Bước 4: Lưu trữ hóa đơn, chứng từ để quyết toán cuối năm.

7. Dịch vụ tư vấn pháp lý và xin phép xây dựng tại ACC Đồng Nai

Dịch vụ tư vấn pháp lý và xin phép xây dựng tại ACC Đồng Nai mang đến giải pháp toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị và triển khai xây dựng. Với đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, ACC Đồng Nai hỗ trợ tư vấn các quy định pháp luật liên quan, kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ và hướng dẫn khách hàng hoàn thiện thủ tục theo đúng quy định hiện hành.

Bên cạnh đó, ACC Đồng Nai còn đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng, theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ và kịp thời xử lý các vấn đề phát sinh. Nhờ đó, khách hàng có thể tiết kiệm thời gian, công sức và hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện.

Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ nhanh chóng, vui lòng liên hệ ACC Đồng Nai.

Xem thêm: Thủ tục xin cấp chứng chỉ năng lực xây dựng hạng 2

8. Câu hỏi thường gặp

Tôi xây nhà cấp 4 ở nông thôn có phải nộp thuế xây dựng không?

Mọi hoạt động xây dựng phát sinh thu nhập cho nhân công đều thuộc đối tượng chịu thuế. Tuy nhiên, nếu tổng doanh thu nhân công dưới ngưỡng chịu thuế (thường là 100 triệu/năm), bạn có thể thuộc diện được miễn.

Có thể nộp thuế xây dựng online được không?

Có. Năm 2026, bạn có thể thực hiện kê khai và nộp thuế xây dựng nhà ở qua ứng dụng eTax Mobile cực kỳ nhanh chóng.

ACC Đồng Nai có dịch vụ quyết toán thuế xây dựng không?

Có. Chúng tôi hỗ trợ chủ nhà rà soát hợp đồng nhân công và thực hiện kê khai thuế đúng quy định để đảm bảo hồ sơ hoàn công sau này được suôn sẻ.

Thuế xây dựng nhà ở tư nhân tính như thế nào nếu tự thuê nhân công?

Chủ nhà kê khai thuế TNCN 10% trên thu nhập nhân công theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, nộp tại Cơ quan thuế cơ sở.

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng có thay đổi theo năm 2026 không?

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng năm 2026 về cơ bản không thay đổi lớn so với các năm trước, vẫn giữ mức ổn định theo quy định (thường là 50.000 – 75.000 đồng/giấy phép nhà ở riêng lẻ).

Hy vọng qua bài viết, ACC Đồng Nai đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Xin giấy phép xây dựng có phải đóng thuế không?. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC Đồng Nai nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.