Nhiều người dân hiện đang quan tâm đến việc nhà chưa có sổ hồng có xin sửa chữa được hay không. Sổ hồng, hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng xác nhận quyền sở hữu của chủ nhà. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc có sổ hồng cũng là điều kiện tiên quyết để tiến hành sửa chữa. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về các quy định pháp luật liên quan đến việc sửa chữa nhà ở, những yêu cầu cần thiết và liệu bạn có thể tiến hành sửa chữa nhà khi chưa có sổ hồng hay không. Đồng thời, chúng ta cũng sẽ xem xét những rủi ro và lợi ích liên quan đến việc này.
Hiện nay, tình trạng các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ là rất phổ biến. Trong đó, có đất đã có sổ đỏ, đất chưa có sổ hồng, thậm chí có cả đất có vi phạm. Tùy thuộc vào mức độ cải tạo nhà, chủ sở hữu có thể cần hoặc không cần giấy phép xây dựng. Để tránh bị xử phạt hành chính vì hành vi sửa chữa nhà trái phép và vi phạm các quy định về xây dựng, chủ nhà nên tham khảo ý kiến của cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành sửa chữa nhà để tránh những hậu quả đáng tiếc.
Khoản 17 điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 quy định:
“17. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”
Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ. Cụ thể, hồ sơ bao gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
Bản sao một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bản vẽ thiết kế xây dựng;
Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề, cần có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Hiện tại, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, cùng với các Nghị định hướng dẫn, vẫn chưa có quy định rõ ràng về loại giấy tờ nào được xem là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng.
Do đó, khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ hồng, cần liên hệ trước với cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể.
Ngoài ra, trong trường hợp thửa đất đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất nên thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ trước, sau đó mới tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở.
Như vậy, với quy định pháp luật hiện hành, việc cấp giấy phép xây dựng đối với thửa đất không có sổ đỏ vẫn có thể được xem xét, với điều kiện người đề nghị có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Có thể sửa chữa (nâng nền, nâng cao nhà,…) ngôi nhà khi chưa được cấp sổ hồng không?
Khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
“2. Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất có thể tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực cần chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, hoặc trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất muốn cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, họ phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Nếu mảnh đất hoặc ngôi nhà của bạn nằm trong khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì việc sửa chữa hoặc cải tạo nhà ở cần phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Mẫu đơn xin phép cải tạo, sửa chữa nhà được đính kèm ở phần cuối bài viết (Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng cải tạo, sửa chữa được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2012/TT-BXD ngày 20 tháng 12 năm 2012 của Bộ Xây dựng). Để biết thêm chi tiết về hồ sơ, bạn có thể tham khảo Điều 96 của Luật Xây dựng 2014 (lưu ý rằng, một trong những giấy tờ cần có trong hồ sơ là bản sao của một trong những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, hoặc sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật. Nếu bạn chưa có sổ hồng, bạn có thể tham khảo các loại giấy tờ tại điểm a khoản 1 điều 6 của Nghị định 31/2014/NĐ-CP để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp). Cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa vào quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt và các quy định của pháp luật về xây dựng để xem xét hồ sơ xin giấy phép.
Người sử dụng đất không có sổ đỏ có thể xin giấy phép xây dựng được không?
Hiện tại, tình trạng các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp pháp khá phổ biến, bao gồm đất đã được cấp sổ đỏ, đất chưa được cấp sổ hồng, và thậm chí cả đất vi phạm. Tùy vào mức độ xây dựng hoặc cải tạo, chủ nhà có thể cần hoặc không cần giấy phép xây dựng. Để tránh việc xây dựng trái quy định và bị xử phạt hành chính, chủ nhà nên tham khảo ý kiến của cơ quan chức năng trước khi thực hiện việc sửa chữa hay xây dựng.
Theo Khoản 1 Điều 95 của Luật Xây dựng 2014, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ bao gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
Bản sao một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bản vẽ thiết kế xây dựng;
Đối với công trình có công trình liền kề, cần có bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.
Ngoài ra, Khoản 5 Điều 3 của Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. Các loại giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận bao gồm:
Các loại giấy tờ theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, và các quy định khác như Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
Giấy xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã;
Giấy tờ được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Vì vậy, theo quy định này, nếu chưa có sổ đỏ nhưng có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Khoản 5 Điều 3 của Nghị định 53/2017/NĐ-CP, người sử dụng đất vẫn có thể xin giấy phép xây dựng.
Như vậy, việc nhà chưa có sổ hồng có xin sửa chữa phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và các quy định của địa phương. Để tránh rủi ro và những hậu quả pháp lý không mong muốn, bạn nên tìm hiểu kỹ và tuân thủ đúng quy trình thủ tục. Nếu cần, bạn cũng có thể nhờ sự tư vấn của các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền. Hy vọng ACC Đồng Nai đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích. Nếu bạn có thắc mắc thêm về vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai và xây dựng, đừng ngần ngại liên hệ với các chuyên gia hoặc theo dõi các kênh thông tin chính thức để được hỗ trợ kịp thời.
