Đất nằm trong quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không?

Trong quá trình phát triển đô thị, việc quy hoạch đất đai đóng vai trò quan trọng để đảm bảo sự phát triển hài hòa và bền vững của các khu vực. Tuy nhiên, có một số trường hợp đất nằm trong quy hoạch treo, tức là chưa được phê duyệt hoặc chưa hoàn thiện quy hoạch, gây ra nhiều bất tiện và khó khăn cho người dân khi muốn làm thủ tục pháp lý như cấp sổ đỏ. Vậy, liệu Đất nằm trong quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không? Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời trong phần tiếp theo.

1. Quy hoạch treo là gì?

Dựa vào quy định tại Điều 49 của Luật Đất đai 2013 được sửa đổi theo khoản 1 của Điều 6 của Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, điều này quy định rằng:

“Khi thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất… …

8. Diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu sau 03 năm không có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Hiện nay, pháp luật không có định nghĩa rõ ràng về thuật ngữ “quy hoạch treo”.

Tuy nhiên, dựa vào quy định trên, có thể hiểu “quy hoạch treo” là tình trạng khi diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan có thẩm quyền công bố sẽ thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng vẫn chưa thực hiện đúng tiến độ hoặc kế hoạch đó.

2. Đất nằm trong quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Một trong những trường hợp đó là khi người sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Do đó, nếu đất nằm trong dự án quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất thì không được cấp sổ đỏ. Đất nằm trong dự án quy hoạch treo chỉ có thể được cấp sổ đỏ khi có quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất. Lưu ý rằng, nếu dự án quy hoạch treo không được công bố hủy bỏ, người sử dụng đất chỉ được quyền sử dụng đất hạn chế theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013.

3. Có được xây dựng nhà trong khu quy hoạch hay không?

Dựa trên quy định của khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, có các quy định sau đây:

“Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn …

5. Đối với các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp được quy định tại điểm a khoản 1 của Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo. Trong trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều này.”

Do đó, vùng đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm sẽ không được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới, mà chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Tuy nhiên, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp giấy phép xây dựng có thời hạn trong trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện khi:

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất.
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.