Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ phải làm sao?

Trong thực tế giao dịch bất động sản, một vấn đề không hiếm gặp mà nhiều người mua và bán đất phải đối mặt là sự không khớp giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trên sổ đỏ. Trong trường hợp diện tích đất thực tế ít hơn so với diện tích được ghi trên sổ đỏ, các biện pháp nào cần được thực hiện để giải quyết vấn đề này? Hãy cùng khám phá Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ phải làm sao?

1. Cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ

Trong quá trình sử dụng đất và giao dịch bất động sản, có thể xảy ra trường hợp diện tích đất thực tế không khớp với diện tích ghi trên sổ đỏ. Tuy nhiên, với những người được miễn thuế và sử dụng đất, sự khác biệt này không ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của họ. Điều này bởi vì, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khi có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ quy định, và ranh giới thửa đất không thay đổi, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch nhiều hơn.

Tuy nhiên, nếu ranh giới thửa đất thay đổi và diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên sổ đỏ, phần chênh lệch nhiều hơn sẽ được xem xét và cấp lại sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai. Ngược lại, nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ do sai sót hoặc lấn chiếm từ các hộ liền kề, người sử dụng đất có thể thực hiện các thủ tục đính chính hoặc gửi đơn khiếu nại đến cơ quan chức năng để được giải quyết theo quy trình pháp lý.

2. Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ phải làm sao?

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 của Luật Đất đai 2013, khi diện tích thực tế của một miếng đất khác biệt so với diện tích ghi trên sổ đỏ và sự chênh lệch này không phải do thay đổi ranh giới thửa đất, thì diện tích thực tế sẽ được công nhận nếu diện tích chênh lệch đó không phải do thay đổi ranh giới thửa đất. Quy định này không phân biệt loại đất, bao gồm cả những loại đất như đất xen kẹt và đất khai hoang.

Trong Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, quy định: “Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Do đó, trong trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ, sẽ xem xét cấp lại sổ đỏ với diện tích tăng thêm.

Trái lại, nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ do sai sót của cán bộ địa chính, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền. Nếu diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và được xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải. Nếu hòa giải không thành công, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo quy trình pháp lý.

3. Sổ đỏ cấp sai diện tích có bị thu hồi không?

Không chỉ Giấy chứng nhận như Sổ đỏ, Sổ hồng mà cả các giấy tờ khác khi có thông tin sai sót đều cho phép người được cấp yêu cầu cơ quan cấp giấy tờ điều chỉnh hoặc cải chính để sửa thông tin không chính xác. Tuy nhiên, đối với trường hợp Giấy chứng nhận bị cấp với diện tích không chính xác, việc đính chính thông tin không được áp dụng.

Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định. Các trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất, trong đó nêu rõ: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”.

Do đó, khi Giấy chứng nhận được cấp với diện tích không chính xác, cơ quan cấp Giấy chứng nhận sẽ thu hồi nó.

Lưu ý: Nhà nước sẽ không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, góp vốn và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.

4. Mọi người cùng hỏi

Bị thu hồi Sổ đỏ vì sai diện tích thì có được cấp lại Sổ đỏ không?

Theo khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 thì việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp vì sai diện tích  thì người dân vẫn có thể chuẩn bị hồ sơ để đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Riêng trường hợp thu hồi vì lý do không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì sẽ không được cấp lại, trừ trường hợp pháp luật về đất đai có thay đổi và khi đó đủ điều kiện được cấp.

Lệ phí cấp đổi Sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế là bao nhiêu?

Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.

Cơ quan nào tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế khác so với sổ đỏ?

Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.
Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.